Сделки със земя: основни принципи, правна дефиниция, правна и организационна рамка, практически съвети, спазване на законовите и подзаконовите разпоредби

При разглеждането на сделки със земя възникват много въпроси относно нюансите в прилагането на закона и достъпа до определена информация. Извършването на всяка сделка с парцел предполага първоначалното съществуване на съответния парцел в собственост, надлежно документиран. В същото време самата сделка се извършва в съответствие със съществуващите правила, последвани от процедура по държавна регистрация.

В n. 2 Чл. В член 214 от Гражданския кодекс на Руската федерация се посочва, че земята заедно с други природни ресурси принадлежи на държавата, ако не е регистрирана като общинска или частна собственост. За да бъде предмет на сделката, парцелът трябва да бъде като обект Обект на гражданското право и оформен като обект на недвижимо имущество. Това, от своя страна, е възможно само чрез създаване на поземлен имот (на основание чл.129 и чл.130 ГРАЖДАНСКИ КОДЕКС НА ФР).

Земята като обект на недвижимо имущество

Понятието "обект" се съдържа в Закона за държавната собственост върху земята. регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях № 122-FZ, както и в Гражданския кодекс. Например, съгласно чл. 261 от Гражданския кодекс, това е предмет, който може да бъде идентифициран и който има определени технически характеристики, посочване на местоположението, включително границите, описание на притежателя на правата и правното основание за собственост върху парцела.

Притежателят на права може да извършва сделки със земя. Земеделското право съдържа разпоредби, според които не е задължително собственикът на даден обект да е такова лице. Правата могат да му бъдат прехвърлени както за собственост, така и само за владение и ползване (напр. наем на поземлен имот или право на пожизнена собственост). Въпреки че тези имуществени отношения се регулират от гражданското право, при регистрирането на поземлен имот те се уреждат от разпоредбите на Земеделския кодекс на Руската федерация. много разпоредби Съгласно Земеделския кодекс справка с документите за градско планиране, проектиране и планиране на земеползването.

Условия за създаване на разпределения на земи

Парцелите под формата на отделни недвижими имоти, отделени от други парцели, се формират чрез кадастрални дейности. Те се извършват, като се вземат предвид следните обстоятелства:

• Границите и пределите на парцелите се определят в съответствие с действащите разпоредби за определени видове дейности или в съответствие с документите за земеползване, проектиране и градоустройство.
• Изпълнителният орган или местният орган взема решение за границите на конкретен парцел в рамките на две седмици след подаване на проекта за разпределение на земята с границите. Това е посочено в чл. СЪГЛАСНО: 29 ОТ ЗЕМЕДЕЛСКИЯ КОДЕКС НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ.
• Проектирането на границите се основава на използването на земята в съответствие със зонирането на съответната област и се определя от одобрени на местно ниво разпоредби.

Формиране на парцел

Приема се, че границите и размерът на парцела се основават, наред с други неща, на използването на действителната площ. Границите се определят с помощта на червени линии, граници на съседни парцели и естествени граници. Площта и контурът се определят въз основа на естествената възможност за образуване на парцела, върху който се намира недвижимият имот. Изискванията за градско планиране са посочени в Кодекс за градско планиране.

Парцелът се образува въз основа на проект, като се установяват границите му на място и се изготвя кадастрален план. С оглед на гореизложеното може да се заключи, че парцелът може да се счита за образуван, ако има такъв:

• Постановление на упълномощения орган относно границите на обекта.
• Определение функционално предназначение и разрешена употреба.
• Кадастрален план.

Форма на сертификата

Задължително е сделките със земя да се сключват в писмена форма. Нотариална заверка се изисква само в някои случаи. Но страните могат да го направят и доброволно. Ако някой се отклони от предвидените в закона разпоредби, сделката може да бъде обявена за недействителна (т.е. нищожна). Информация за това можете да намерите в чл. 162, 166, 168, 550 и 609 от Гражданския кодекс.

Регистрация

Следното изискване е задължителна регистрация на сделка със земя. Това е предвидено в членове 131, 551 и 609 от Гражданския кодекс, както и в Закона за държавната регистрация на правото на собственост върху земя. Регистрация на права върху недвижими имоти и съответните сделки № 122-FZ. В случай че имотът не е регистриран по подходящ начин, самата възможност за използване на сделката, например чрез продажба, е поставена под въпрос. Регистриращият орган проверява историята на придобиване на земя. Неспазването на установената процедура може да доведе до спиране на държавната регистрация на сделките със земя, а в някои случаи - до отказ за прехвърляне на права собственост.

От 2005 г. насам Закон № 122-FZ е изменен. Регистрационният орган се превръща в гарант за признаване на собствеността на частните лица върху притежаваната от тях земя. Следователно този орган има право да поиска от заявителя допълнителни документи или доказателства относно законността на правата на собственост. Възможно е да оспорите държавната регистрация по съдебен път.

Съдебна практика относно отчуждаването на земя

Съдилищата са установили определена практика при разглеждането на спорове за права върху поземлени имоти, включително основанията за отказ за вписване на съответните права. В същото време се разкриват някои особености. Тъй като съществуват различни видове сделки със земя, може да има допълнителни изисквания и спорове, които възпрепятстват. Съдилищата са стигнали до такива заключения на следните основания.

Например сделка за покупко-продажба се извършва заедно с прехвърляне на правото на собственост върху построения имот. В съответствие с точка 4 от чл. 4 Чл. 35 от Земеделския кодекс на Руската федерация, такива видове сделки със земя като отчуждаване на поземлен имот се извършват заедно с лицето, което го притежава, и с постройките, разположени върху поземления имот.

Отчуждаването не се извършва без разположени сгради, дори ако те принадлежат на друго лице. Следователно собственикът, който иска да продаде земята, трябва първо да оформи документите за всички имоти, разположени върху парцела. Парцелът и постройките в него обаче могат да се считат за отделни обекти, ако са регистрирани на името на различни собственици. Ако бъде закупен имот, разположен върху парцела, купувачът има право върху земята. Следователно сделките със земя продължават с формализиране на правата върху част от парцела, необходими за На водача се издава специален документ при същите условия, както на предишния собственик.

Ако недвижимият имот е разположен върху парцел, който принадлежи на продавача по силата на правото на постоянно ползване, и купувачът не може да получи парцела на това основание, той има право да сключи договор за наем или да оформи собствеността си. Това е посочено в параграф. 2 Чл. 268, п. 1 клауза. член 271 от Гражданския кодекс на Руската федерация, както и член 241, параграф 2.1 от Земеделския кодекс на Руската федерация. 2 Чл. 3 Закон № 137-FZ ("За приемане на Земеделския кодекс на Руската федерация").

Прехвърляне на право на лизинг

В съответствие със Земеделския кодекс на Руската федерация максималните стойности на поземления участък, зает от постройки, се определят въз основа на нормите за разпределение на поземлените участъци за определени видове дейности или правилата за използване на земята, както и на проектната и градоустройствената документация. Купувачът на постройка, разположена върху парцел, който е собственост на продавача по силата на правото на наем, след вписването на правото на собственост върху постройката придобива същите права на собственост върху парцела, каквито има продавачът. Не е важно дали е сключено съответното споразумение или не.

Чувствителност на регистрацията

Преди обособяването на държавната собственост в парцели не се изисква регистрация на сделките със земя. В същото време тази процедура е възможна, ако върху парцела има обект на недвижимо имущество, който вече е вписан в Единния регистър.

Земите, ограничени и изключени от оборота

Сделки могат да се сключват не с всички земи. Например има земи, чийто оборот е ограничен. Те не се предоставят за частна собственост. Изключения са случаите, предвидени в законите.

Земите, изтеглени от обращение, са посочени в точка 3.1.2 от Земеделския кодекс на Украйна. 4 чл. 27 ОТ ЗЕМЕДЕЛСКИЯ КОДЕКС НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ. Това са областите:

• Резерви.
• Национални паркове.
• Сгради, в които се помещават военни части и ФСБ.
• Обекти на атомната енергия.
• здравни и трудови лагери и изправителни заведения.
• гробища.
• Съобщителни линии и комуникационни линии, предназначени за защита на границите на Руската федерация.

В клаузата. 5 клауза. В Земеделския кодекс на Руската федерация № 27 са посочени поземлените участъци, които не са извадени от оборота, но са:

• Земите, заети от особено ценни обекти на културното наследство.
• Обекти на световното наследство.
• Резерви.
• Обектите на археологическото наследство.
• Отбранителна промишленост.
• митнически нужди.
• Необходими за транспортиране.
• Осигуряване на комуникационни нужди.
• Заети от космическа инфраструктура.
• Намира се под хидротехнически сгради.
• Замърсени с отпадъци и радиоактивни вещества.
• Други деградирали земи.
• земи от горския фонд, освен ако не е посочено във федералните закони.
• Държавни и общински поземлени участъци, включени във водния фонд.

Прехвърляне на собственост върху земи от различни категории

По отношение на земите от горския фонд не може да се извършва сделка (продажба на земя) с частно лице. Те са само държавна собственост, но е разрешено прехвърлянето на парцели в регионална собственост. Земи от горския фонд Правото на ползване на земята може да бъде прехвърлено само върху правото на ползване.

Земеделската земя се прехвърля в собственост съгласно Закон № 101-FZ за оборота на земеделската земя. В допълнение към правилата за оборота, той установява условията за предоставяне и отнемане на земя, урежда отношенията на собственост, използване и разпореждане със съответните поземлени парцели.

Всяка категория земя има свое специфично обозначение. Но ако е необходимо, понякога се разрешава прехвърляне на земя от една категория в друга. Тази процедура се определя от специални закони.

Заключение

Важно е да се помни, че сделките със земя винаги са уникални случаи и към тях трябва да се подхожда индивидуално. Поради това е безсмислено да се търси стандартен подход при изпълнението на такива сделки. Законодателството не е универсално. Той предвижда редица справки, които могат да се използват само от високоспециализирани юристи. Затова е препоръчително да ангажирате тези специалисти, за да избегнете проблеми с имота. Подкрепа за сделките със земя - гаранция, че всичко ще бъде законно изчистено.