Оценяване на сгради и съоръжения: документи, правила и методи

Оценката на сгради и конструкции може да се извърши по много причини. Най-често става дума за плащане на данъци върху недвижимите имоти, чийто размер зависи от кадастралната стойност на имота. За да се преразгледа цифрата и да се въведе по-ниска стойност сумата на парите Като данъчни плащания собствениците поръчват независима оценка на имота в към специализирана организация. Статията ще представи списък на необходимите документи Провеждане на процедурата, както и правилата и методите, чрез които се извършва действието.

Защо е необходима?

В допълнение към причината за преразглеждане на кадастралната стойност на даден обект, съществуват редица други обстоятелства, които изискват оценка на състоянието на сградите и конструкциите:

• Предварителна подготовка за продажба с определяне на пазарната стойност към определена дата. Процедурата е необходима за всеки вид сделка (покупко-продажба, замяна, лизинг, регистрация на акции и др.). д.).
• По съдебно разпореждане или за изслушване в съд.
• Изчисляване на щетите, дължащи се на имуществени вреди.
• За да вземете заем или ипотека.
• Да направите вноска в акционерния капитал на организацията.

На кого да се доверите за извършване на независима оценка

Специалистите съветват да се придържате към следните правила при избора на подходяща компания:

• Задайте въпрос в търсачка, например в Яндекс, като посочите региона си. Това е много по-продуктивно, отколкото да търсите реклами в печатните медии или да питате приятелите и роднините си.
• Разгледайте рекламите на няколко компании. Колкото повече реклами има в интернет, толкова по-надеждна е фирмата, но толкова по-скъпи са услугите ѝ.
• Трябва да намерите сайта на избраната фирма и да го разгледате от гледна точка на дизайн, съдържание, наличие на контакти на страницата и информация по вашия въпрос.
• Проверете дали на уебсайта са публикувани сканирани копия на разрешителни, доказателства за легитимност и доказателства за застраховка за професионална отговорност.
• Препоръчително е да потърсите отзиви в интернет. Разбира се, ако има само две или три, това няма да е решаващо, но наличието на отрицателни мнения на клиентите трябва да предупреди собственика на имота.
• След като намерите подходящ вариант, обадете се на компанията, представете се и поговорете с нея за. Ясни и кратки отговори да ви помогне да направиш правилното избор. Ако не успеете да се обадите, включите се на телефонния секретар, превключвате от един служител на друг, това трябва да предупреди клиента.

Документи за оценка на сгради

Обикновено собственикът разполага с няколко документа за имота. За да разберете кои от тях са необходими за процедура, Трябва да се свържете с избраната от вас оценителска компания. Обикновено член на персонала ще ви обясни по време на първата среща или по телефона, какво е необходимо за да го предадете на служителя за обслужване на клиенти. Основните документи, които позволяват оценка на пазарната стойност на сгради и съоръжения, притежавани от юридическо лице, са:

• Удостоверение за регистрация на собственост върху имота.
• Документи за ограничения в използването на обекта.
• Доказани граници на сградата или постройката, показващи местоположението.
• Изготвяне на инвентарна карта в съответствие със счетоводните данни.
• Отчет за историческата (възстановителна) стойност и сумата на натрупаната амортизация.

Документи, свързани с правото на собственост върху земята под имота

• Технически паспорт, издаден от Бюрото за техническа инвентаризация, с чертежи за имота.
• Липсата на документи от Бюрото за техническа инвентаризация предполага предоставяне на технически спецификации в съответствие със счетоводните данни.
• Списък на дълготрайните активи на фирмата в сградата или структурата, заедно с тяхната балансова стойност.
• Проектни документи с обяснителна бележка.
• Доклади на Комисията за действителното износване на имота.

Удостоверение за държавна регистрация

До юни 2016 г. този документ беше документът за собственост и се издаваше за всички недвижими имоти. В случай на промяна на собственика, адреса, технически характеристики (напр. поради реконструкция) или ако са направени необходимите корекции в Единния държавен регистър на правата (ЕДРП), незабавно се издава ново удостоверение.

От лятото на 2016 г. документът не се издава, а собствеността може да се потвърди чрез получаване на извлечение от Единния държавен регистър на собствеността, което е валидно за един месец.

Ограничения върху обекта

Това дава информация за тежести, наематели, договори, споразумения и всякакви ограничения, които несъмнено влияят върху крайната цена на имота в резултат на оценката на сгради и съоръжения. От особена важност са различните спорове, които са висящи пред съдилищата към момента на извършване на оценката на имота от специалист на наетата фирма.

Местоположение

Адресът на имота може да бъде потвърден с удостоверение за собственост, извлечение от Единния държавен регистър на собствеността, геодезически план, техническа или проектна документация. Кадастралният номер на сградата, постройката и земята, върху която е разположена, също трябва да бъде предоставен на специалиста, който предоставя услуги по оценяване.

Счетоводни данни

Дълготрайните активи винаги се записват в дружеството. В съответствие с изискванията на ПКР 6/01 собствеността се включва в баланса. Освен това трябва да се предостави инвентарна карта. Може да се попълва на ръка, което е типично за малките фирми. В този случай всички промени в обекта се въвеждат ръчно. Но повечето предприятия използват 1C. Тук данните се въвеждат в софтуера и сметките се водят автоматично.

За да се направи оценка на възстановителната стойност на сградите и конструкциите, на специалиста на фирмата, извършваща работата, се предоставя копие от инвентарната карта, попълнена ръчно и подписана от упълномощено лице.

Документи за земя

Необходимо е да се предостави на оценителя информация за състоянието на парцела под сградата или конструкцията. В допълнение към кадастралния номер има списък с документи, които включват

• Кадастрален паспорт или план;
• Удостоверение за собственост (ако е издадено преди 2016 г.) или за право на постоянно безсрочно ползване, а след 2016 г. - извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица;
• договор (в случай на лизинг).

Ако върху имота има тежести, те също трябва да бъдат споменати при сключване на договор за оценка с компанията.

Технически паспорт

Такъв документ обикновено се изготвя преди процедурата по регистрация на собствеността върху имота. Ако имотът принадлежи на юридическо лице, както се потвърждава от извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица, и няма промени в техническите характеристики след регистрацията, напълно възможно е да предоставите на оценителя техническия паспорт за сградата или конструкцията, направен по-рано от TIB. Не е необходимо да се поръчва нов документ. Дори ако собственикът не разполага с такъв, можете да се обърнете към специалисти от службата за техническа инвентаризация за местоположение на обекта, за да се получи дубликат. Тази процедура е няколко пъти по-евтина от получаването на ново удостоверение за имота.

Ако обектът е прехвърлен в собственост по силата на договор за продажба и техническата документация не е предадена на новия собственик, за оценителя трябва да се изготви кратко описание съгласно счетоводните документи и да се подпише от упълномощен представител на собственика.

Други документи

Несъмнено, за да протече безпроблемно процесът на оценка на сградите, цялата информация за имота трябва да бъде предоставена на специалистите от наетите фирми. Такъв е случаят, когато сградата трябва да се оценява заедно с нейното съдържание, напр. оборудване, което е трудно да се демонтира. Освен това можете да посочите документацията на проекта. Ако имотът е частично разрушен, трябва да се изготвят сертификати за комисия, които потвърждават действителното влошаване на състоянието на имота.

За частни лица

Физическо лице най-често се нуждае от услуги за оценка, за да определи пазарната стойност на апартамент, къща или парцел, притежавани от. В този случай списъкът с документи е кратък и се свежда до три елемента:

• Документ за собственост;
• Кадастрални (за земя) регистри;
• Технически паспорт (за сграда или апартамент).

Използвани методи за оценяване

Съществуват три метода, по които специалистът може да определи стойността:

• Аналогична, която сравнява последните цени на продаваните артикули. Този метод е подходящ за оценка на жилищни имоти. Оценителят проучва продажбите за текущата година и използва коефициенти, за да приведе реализирания имот в съответствие с този, който се оценява в момента. Затова първо намира информация за продавания имот и съответно коригира цената му, като взема предвид характеристиките на оценявания имот. След това се сравняват няколко подобни имота в същия сегмент и се получава средна цена.
• Разходи, които отчитат всички разходи за изграждане на сградата или конструкцията. Това най-често се отнася за новопостроени жилища с малка площ. Тук имаме предвид сумата, която би била необходима в днешно време, за да се пресъздаде абсолютно същият обект с идентични материали, с подобно качество на монтажа и дори с подобни архитектурни решения.

• Базирано на доходите, при което пазарната стойност може да бъде точно определена, като се вземе предвид рентабилността в случай на инвестиция. Този метод е подходящ за определяне на цената на търговските площи. Първо, установява се периодът, за който се изчислява рентабилността. Второ, размерът на очаквания доход се оценява. Трето, изчислява се печалбата, която собственикът ще получи след периода на изчисление. Четвърто, изчислява се размерът на всички доходи в обозримо бъдеще.

Амортизация на имоти

Всички недвижими имоти подлежат на остаряване. В счетоводството тази концепция Определя се като амортизация, чийто процент може да бъде изчислен въз основа на начислената амортизация. Методите за оценка на физическото износване на сградите и конструкциите се използват и от компаниите, които се занимават с определяне на пазарната стойност на имотите. Понастоящем се предпочита да се изчислява, който определя амортизацията на всеки елемент от структурата и след това сумира всички стойности. При този метод задължително се взема предвид възстановителната стойност на недвижимия имот.

Как работят специалистите

Съществуват редица правила, които трябва да се спазват при сключването на договор за извършване на оценка на сграда или структура:

• Анализ на имота, предложен от купувача за оценка.
• Идентифициране на сервитути, тежести, ипотеки.
• Ясно дефиниране на типа на собствеността и проверка дали има методи за изчисление.
• Откриване на ограниченията, които могат да попречат на извършването на работата.
• Анализ на информацията, предоставена от клиента, и определяне дали тя е достатъчна.

В работата си оценителят следва следните принципи:

• Независимост от заинтересовани хора и обстоятелства.
• Обективност на оценката.
• Липса на конфликт на интереси между изпълнителя и клиента.
• Задължително сключване на договор за извършване на оценка.
• Установяване на ясни споразумения относно условията и предмета на проучването.

Затова при оценката на имота клиентът трябва да предостави на оценителя всички необходими документи. Периодът на определяне на пазарната стойност на имота зависи от това. Също така на представителя на оценителската компания трябва да бъде осигурен достъп до устройството, което е задължително условие за изпълнение на задълженията на оценителя в сключения договор за оценка.