Нормата на капитализация е... Определение, подробности за изчисленията и примери

Инвеститорите в недвижими имоти използват различни съотношения в своите. Това се отнася за оценката на доходоносни имоти. Интерес може да представлява например местоположението на имота или предстоящи промени в района. Коефициентът на капитализация е един от най-важните показатели, който оказва пряко влияние върху вземане на решения в областта на недвижимите имоти. С него инвеститорите сравняват различни имоти, като правят оценка на потенциалната възвръщаемост.

Определение

Какъв е процентът на капитализация? Това съотношение е съотношението между покупната цена на обекта и неговата нетна печалба. Чрез него инвеститорите изчисляват съотношението между пазарната стойност на имота и нетния доход, който той генерира за една година.

В резултат на тези изчисления е възможно да се определи процентът на дохода, който можете да получите от покупката на даден актив. Струва си да се спомене, че степента на капитализация е доста противоречива цифра за руските реалности. Невинаги е възможно да се изчисли с точност. Това се дължи на липсата на статистическа информация за пазара на недвижими имоти.

Употреба

Степента на капитализация е показател, който се използва за обединяване на потоците от доходи в една стойност. В икономиката това съотношение дава информация за нормата на възвръщаемост, която ще получи инвеститорът, като се вземат предвид определени рискове, както и възможните промени в стойността на имота.

В Русия този метод на изчисление се използва рядко. Това е така, защото надеждна информация може да бъде получена само ако оценяваното имущество (напр. дружество) генерира постоянен доход.

За какво е предназначен?

Така че знаете какъв е процентът на капитализация. Това обаче не е всичко трябва да знаете. Горепосоченият коефициент ви позволява да направите бързо сравнение на инвестиционните си възможности. Обикновено това се изразява като процент печалба, който инвеститорът може да очаква да получи при покупката на имота. Ето защо този индикатор Идеален за сравняване на няколко сходни инвестиционни варианта. Коефициентът на капитализация ви позволява бързо да сравните потенциалните печалби и да намалите броя на възможностите, които имате.

Степента на капитализация позволява да се определи нивото на доходите. Ако знаете тарифата в даден район, лесно можете да изчислите нетната печалба, която ще ви е необходима, за да си възвърнете инвестицията. Достатъчно е да умножите стойността на имота и нормата на капитализация. Това ще покаже приблизителното ниво на наемите, под което бъдещият наемодател не бива да слиза. С помощта на този метод на изчисление можете да решите дали сделката си заслужава

Важно е да знаете

Експертите не препоръчват нормата на капитализация да се счита за единствен фактор за жизнеспособността на инвестициите. Този показател улеснява сравненията. Но трябва да разберете, че инвестициите в имоти са много сложна област, която се нуждае от по-подробен подход. Дори и по-простите инвестиции са обект на пазарни и непредвидени обстоятелства.

Преди да купите, трябва да се уверите, че инвестиционният имот ще бъде печеливш. Важно е също така да се изчислят възможните разходи, промените в стойността на имота и други фактори, които влияят на ситуацията.

Рискове

Трябва да разбирате, че процентът на капитализация не отразява вероятността от рискове. Не възприемайте този коефициент като гаранция, че стойността на дохода ви или текущото ви ниво на доход ще останат същите с течение на времето. Както наемите, така и цените на имотите могат да се увеличават или намаляват. Както ви уверяват експертите, нормата на капитализация не носи никаква информация. Ето защо изчисленията трябва да са по-фини. Потенциалният инвеститор трябва да вземе предвид възможно най-много от наличната информация.

Характеристики на изчислението

Нека приемем, че капитализационната норма ще се използва за оценка на инвестиционната привлекателност на имота:

1. Първото нещо, което трябва да направите, е да изчислите годишния доход. Обикновено това е печалбата, която носи имотът под наем. Но това не е единственият потенциален източник на приходи. Ето защо трябва да съберете подробна информация за имота, за да я изчислите по-точно.
2. Всеки имот носи на собственика си не само приходи, но и разходи. Важно е да ги вземете предвид. Това по правило включва разходи за застраховка, данъци, поддръжка на обекта и др. д. Те трябва да се извадят от годишния доход. Ето как се изчислява така наречената нетна печалба. Важен нюанс е, че тези изчисления включват разходите за придобиване на имота, както и лихвата по заема. В противен случай изчислението няма да бъде правилно.
3. Остава да се използва формулата, според която за определяне на нормата на капитализация е необходимо да се раздели нетната печалба на стойността на имота.

Примери

Нека се опитаме да изчислим нормата на капитализация на имота:

1. Ако разходите за наем са условно хиляда рубли, потенциалният инвеститор може да спечели по този начин дванадесет хиляди рубли за годината.
2. След това изваждаме разходите за поддръжка на имота. Ако те са условно две хиляди рубли, нетната печалба е десет хиляди рубли.
3. Ако приемем, че потенциален инвеститор е закупил обект за условни двеста хиляди рубли, нормата на капитализация в нашия пример ще бъде двадесет процента.

Трябва да се съгласите, че изчисленията са бързи и сравнително лесни. Това е причината, поради която е удобно да използвате този коефициент за бързо сравнение на няколко варианта.

Капитализиран лихвен процент

Този термин също се нуждае от обяснение. Първо, нека ви информираме, че това понятие е актуално в банковия сектор. Например, при откриване на депозит.

Капитализирането на депозит означава добавяне на лихва към първоначалния размер на депозита. По-късно това ще доведе до по-високи печалби. Дори ако банката предлага стандартен лихвен процент по депозити с капитализация, в крайна сметка клиентът успява да получи по-висок доход. Това е така, защото върху по-голяма сума се начислява лихва. Тя включва не само сумата на първоначалния депозит, но и натрупаната сума.

Струва си да се отбележи, че много банки предлагат депозити, при които има лихви с капитализация на лихвата. Следователно не е трудно да се намерят такива предложения и по този начин абсолютно непретенциозен начин за увеличаване на собствения капитал.

Много е важно да се помни, че лихвата трябва да се изчислява всеки ден. Капитализацията обаче се изчислява в съответствие с условията, предвидени в споразумението между банката и клиента.

Ето защо трябва да се обърне специално внимание на тази точка. Колкото по-често се извършва капитализация, т.е. добавяне на начислената лихва към общия размер на депозита, толкова по-бързо се увеличава доходът от депозита. Руските банки обаче не предлагат на клиентите си ежедневна капитализация. Като правило, в най-добрия случай процесът е месечен. Някои кредитни институции позволяват дори по-рядко капитализиране. Поради тази причина те могат да загубят доходите си. Ето защо е толкова важно да сте добре информирани за условията на споразумението.

Ако се посочва годишният лихвен процент с капитализация, той обикновено е по-висок от този при другите оферти. Ето защо те могат да бъдат идентифицирани, дори ако не сте прочели правилата и условията. Можете да използвате специализирани калкулатори на уебсайта на банката или услуги на трети страни, за да изчислите потенциалния си доход. Добре е да направите изчислението няколко пъти, за да получите точни резултати.